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塘下“地王”要开盘了,能卖的火吗?

2018-12-27 20:27:29 来源:
 
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金地都会壹号

金地都会壹号

地    址:瑞安市塘下镇

销售电话:

开 发 商:

NO. 1|壹


今年5月份,塘下中心区F-1-4地块由金地集团以楼面价13599元/㎡,地价6.51亿元霸气摘得,刷新了塘下地价记录,成为当之无愧的“地王”。大半年过去,该项目(金地都会壹号)终于要开盘了。项目如何,许多网友在后台留言发问,今天就来扒一扒这个“地王”盘,它究竟值不值得入手呢?


说实话,现如今高价地的处境十分尴尬。一面承受着政府的限价有苦难言,一面要面对市场没有去年好,像被绑住了脚的螃蟹,横行不得一步,金地都会壹号若想赢回开盘这场翻身仗,必须对自己下点狠功夫了。


NO. 2|贰


金地都会壹号项目位于塘下镇中心区,瑞安大道以东,规划二路以北、规划五路以西,地块周边紧靠中梁首府和紫荆假日广场。据悉,金地都会壹号(备案名:金雅苑)将在本周六(12月29日)开盘。此次开盘将推出1、2、3、5、6、7号楼房源313套,1、4、5号楼商业16套。

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发现没有?金地都会壹号没有保留,一次性推出了所有房源。就目前市场而言,让人不禁想问一句:哪来的自信?


NO. 3|叁


为何笔者要如此刻薄的发问?我们来算一笔账,13599元/㎡的拿地价,加上金地成本投入惯例,该盘要想做到有利润空间均价至少要定在20000元/㎡以上,虽说塘下中心区板块目前区域均价在22000元/㎡左右,甚至有的2018免费彩金无需申请房买到23000元/㎡多了,考虑到当前市场,各个板块走俏的依然是刚需低价盘,除非有高端项目愿意让利到底,性价比高于客户预期,当然几乎没有哪个开发商肯做这种赔本买卖。

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因此总价相对较高的中高端盘入市都是慎之又慎,套路也是如出一辙,几乎都是先推一两栋,试试市场深浅,这样至少能给自己保有余地。金地这一推盘套路何解?


也许有人说,这价格虽然被顶在这了,那把户型做小,降低总价,凭借地王“身段”,去化并非难事,金地都会壹号可怕的地方在这里,项目共6栋楼,只打造了两种户型:139㎡、160㎡。不看不知道,全是大户型产品啊,笔者不解,就当前市场而言,人人都在做小户型,以低总价吸引客户,金地怎敢只做大户型?是刚进入瑞安,不了解本地市场定位失误?还是真赶时间开盘,复制开发?金地这一产品定位又是何解?


一位资深同行向笔者透露了内情,据说金地集团只专注于中高端楼盘,有一个数据可以说明,2018年金地的销售价格排名所有房企中第二名,什么意思?像我们熟知的房企,大部分生产的是低总价小户型的刚需产品,去化自然快,赚钱多,利润高。改善盘却是金地的专业所在,他们“清高”到只做中高端盘,追求专而精。


这一点倒是很符合金地的品牌形象,今年上半年,笔者曾到金地集团深圳总部参观过,该房企的企业文化十分有趣,他们强调自己是一家读书人的公司。都说读书人最爱脸面,这点从金地都会壹号还能发现一二,区别于板块内其他楼盘,金地都会壹号采用部分基座石材干挂,整盘用材上始终坚持豪宅标准。


NO. 4|肆


虽笔者也为情怀点赞,但这个完全不按套路出牌的项目实在令人费解。在笔者看来只有两种情况:要么是完全不懂操盘,要么是憋着绝招。


笔者迫不及待上房管网查看该项目公示的一房一价,震惊之余又明白了金地都会壹号为什么放弃了开发商那套营销套路。


金地都会壹号整盘起价11800元/㎡,平层均价18700元/㎡,计容新规后不再有的跃层均价20700元/㎡。


列位,别忘了该地块的拿地价:13599元/㎡,!笔者实在算不过来这笔账。据打探,瑞安政府对该区域限价为21000㎡/元,该板块目前均价在22000元/㎡左右,2018免费彩金无需申请房房东报价23000-24000元/㎡左右,金地开出这个价格可以说是跌破了中心区板块的底,令人震惊,颇有点“壮士断腕”的感觉。



为什么这么说?看看这个项目的“装备”,你就明白了!

出身:13599㎡/元“地王”价 ——目前最高拿地价

区位:塘下中心区——目前在售项目中最核心位置楼盘

学区:塘下实验小学——目前塘下硬件最好的小学

商业:紫金假日广场——一路之隔塘下最大的城市综合体

公园:中心公园、全民健身、市政公园——三大公园环伺

……...篇幅有限,不在此多作阐述,有兴趣的网友可自行查阅了解。

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众所皆知,“地王”之所以被称之为“地王”,是因为它拥有着区域内最优的配套,塘下人对中心区的认可度极高,其实全国都一样,越是土地稀缺的城市,越看重核心地段,因为中心即稀缺,是少数人争夺的有限资源。


NO. 5|伍


谁都看得出来,为了去化率金地都会壹号是开了一个不赚钱的价格出来,笔者再三分析,猜想有以下几个原因:

第一是金地是对当前市场不明朗的一个妥协,第二是按照大房开年底都有回款指标压力,这个定价是为了能在12月31号前回一部分款,缓解指标压力。


对于购房者来说,这应该算是一件天大的好事,因为政府限价,也因为开发商自身回款压力,捡了个大便宜,尤其是那些一心要入住塘下中心区的土豪们,这可能是一次“抄底地王”的机会。开盘前夕,展厅满座的人气似乎也在验证着土豪们的精明。


据悉,12月29日开盘当天可享受7.5%的优惠,对于要入手的购房者来说,别错过开盘的优惠时机,据了解,优惠仅开盘期间能享受。对于原先想保持观望视开盘情况再决定入手的购房者,有一点要注意的是,该盘当天313套房源一次性全开,错过开盘节点,不仅是错过优惠,也会失去优先挑好房源的机会。

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